1、本公司具備證券投資咨詢業務資格，請務必閱讀最后一頁免責聲明 證券研究報告 1 全國調研系列報告之西南區域（一）成都：疫情結束回暖顯著，跨區購房門檻梯級分明 2023 年 07 月 21 日 西部中心城市，新一線榜上有名。成都是四川省省會，西部地區和成渝雙城經濟圈的中心城市。全市總面積14335 平方千米；2022年，成都GDP達20817.5億元，同比增長2.8%，成為第七個GDP突破2萬億元的城市。常住人口達2126.8萬人，常住人口城鎮化率 79.9%，戶籍人口城鎮化率 68.8%。2022 年城鎮居民人均可支配收入 54897 元；農村居民人均可支配收入 30931 元。房地產市場特點：2、市郊梯級明顯，品質提升，年初市場持續回暖。成都市區包括“老五區”、天府新區、高新區。2022 年 11 月成都調整區域限購政策之前，實行較為嚴格的分區限購政策，不同購房資格所在區可購房區域亦不同。房價來看，市區（含錦江區、青羊區、金牛區、武侯區、成華區、高新區和成都天府新區直管區，下同）的錦江、青羊區突破 25000 元/平，最低的金堂縣不足 7000元/平。郊區平均去化周期為 21.52 月，接近市區的兩倍，去化的壓力較大。新房市場：供銷整體平穩，年初有回暖趨勢。2022 年成都商品住宅供應量有 20%-30%的減少；成交面積 1898.03 萬平米，同比下降 24.49%；成交價171893、 元/平，同比上升 12.86%。2023 年上半年市區成交面積占比 53.20%；郊區成交面積占比 46.80%。多數區同比均有不同幅度的增加。2021 年 4 月起，去化周期就呈震蕩上升趨勢，直至 2023 年 3 月起出現顯著下降。2023 年 2 月銷供比達到 1.84，4-5 月在供應量顯著減少同時銷售量依舊穩中有升。整體而言，2022 年成都住宅市場受疫情和整體經濟影響，新房成交量同比有所下降。但進入 2023 年以來出現了較為明顯的好轉，未來市區的成交熱度或將持續。二手房市場：整體平穩，短期量價齊跌。2023 年 1-3 月，疫情期間的購房賣方需求被快速釋放，二手房成交量快速上漲4、，從 1 月的 10161 套漲到 3 月的28188 套。購房價格來看，隨著購房市場逐步恢復理性，成交價格在 5 月小幅下降。從購房供應結構來看，總體保持穩定，近期變化不大，主要以剛需為主，且有成交戶型改善的趨勢。土地市場：快速復蘇，拿地熱情高漲。2022 年成都土拍引入了抽簽機制，采用“限房價，定品質，競低價”的拍賣方式?？傮w降低了項目成本，激發了開發商的拿地意愿，對樓市有較為積極的影響。2022 年成都完成四批次集中供地，涉宅用地成交 151 宗，占集中供地 96.8%；成交建面 546 萬平，占比 96.6%；成交金額約為 1191 億元。進入 2023 年，成都土拍市場有顯著升溫趨勢5、。2023年上半年，成都土拍共成交 42 宗涉宅用地，其中 28 宗有溢價，占比 66.7%；更有 21 宗溢價率 14-15%并觸頂，觸發抽簽機制，占比 50%，反映了今年上半年土地市場的火熱狀況。其中，市區成交了 22 宗，21 宗有溢價，占比 95.45%，18 宗觸頂，占比 81.82%；郊區成交了 20 宗，僅 7 宗有溢價，占比 35%，2 宗觸頂，占比 10%，體現了十分明顯的城郊溢價分化現象。投資建議：建議關注在成都在售、待售房源較多的保利發展、萬科。風險提示：政策變動風險，市場波動風險。重點公司盈利預測、估值與評級 代碼 簡稱 股價（元）EPS（元）PE（倍）評級 2022A6、 2023E 2024E 2022A 2023E 2024E 600048 保利發展 12.76 1.53 1.83 1.89 8 7 7 推薦 000002 萬科 A 13.88 1.94 1.95 2.03 9 7 7 -資料來源：wind，民生證券研究院；（注：股價數據采用 7 月 20 日股價；未覆蓋標的采用 wind 一致預期）推薦 維持評級 分析師 李陽 執業證書：S0100521110008 電話：15270997227 郵箱：liyang_ 研究助理 徐得尊 執業證書：S0100122080038 電話：13818319641 郵箱： 研究助理 陳立 執業證書：S01001227、080002 電話：18817507365 郵箱：chenli_ 相關研究 1.地產行業政策點評：金融端政策穩市場信心，期待更多刺激政策出臺-2023/07/11 2.全國調研系列報告之長三角區域（四）：杭州：市場整體維穩，板塊分化持續-2023/07/04 3.2023 年 6 月中國房地產土地市場數據點評：23 城土地出讓金環比提升，市場熱度分化凸顯-2023/07/03 4.2023 年 6 月中國房地產銷售數據點評：六月重點城市成交面積同環比雙降，國央企分化態勢加劇-2023/07/02 5.房地產行業 2023 年中期策略報告：積累需求釋放后，投資端靜待強心針-2023/06/26 8、行業專題研究/房地產 本公司具備證券投資咨詢業務資格，請務必閱讀最后一頁免責聲明 證券研究報告 2 目錄 1 城市宏觀：西部中心城市，新一線熱門候選.3 2 房地產市場：市郊梯級明顯，品質提升，年初市場持續回暖.5 2.1 市場特點：市郊分化明顯，政策調整前區域限購嚴格.5 2.2 樓市政策：限購放松、公積金放寬，利好政策不斷落地.7 2.3 新房市場：供銷整體平穩，年初有回暖趨勢.8 2.4 二手房：整體平穩，短期量價齊跌.11 3 土地市場：快速復蘇，拿地熱情高漲.13 3.1 地市政策：引入抽簽，調整集中供地.13 3.2 土地成交：漸有起色，城郊分化明顯.14 4 投資建議.16 5 9、風險提示.17 行業專題研究/房地產 本公司具備證券投資咨詢業務資格，請務必閱讀最后一頁免責聲明 證券研究報告 3 1 城市宏觀：西部中心城市，新一線熱門候選 成都是四川省省會，超大城市，西部地區和成渝雙城經濟圈的中心城市，同時也是綜合交通樞紐和商貿物流中心。全市總面積 14335 平方千米；2022 年，成都常住人口達 2126.8 萬人。成都市下轄 12 個市轄區、5 個縣級市、3 個縣。根據成都市國土空間總體規劃（2020-2035 年），在空間總體布局上成都提出圍繞成渝地區雙城經濟圈“一極兩中心兩地”的戰略定位，成都和重慶兩大中心城市起帶動作用，并將全省發展“主干”拓展至成都都市圈。并10、著力將成都平原經濟區打造為科技創新重要策源地、內陸改革開放示范區、大都市宜居生活典范區。圖1：成都產業發展格局 圖2：成都市行政區劃 資料來源：成都市規劃與自然資源局，民生證券研究院 資料來源：房天下，民生證券研究院 2022 年，成都市實現地區生產總值達 20817.5 億元，比上年增長 4.5%，成為第七個 GDP 突破 2 萬億元的城市。多年來，成都的 GDP 同比增長均跑贏全國，作為西部經濟重鎮發展迅猛。7 個 GDP 超 2 萬億元城市中，1 個來自京津冀城市圈、2 個來自長三角城市圈、2 個來自珠三角城市圈、2 個來自成渝地區雙城經濟圈，形成了四大國家級城市群四足鼎立的格局，成渝地11、區雙城經濟圈成為中國經濟的新增長極。行業專題研究/房地產 本公司具備證券投資咨詢業務資格，請務必閱讀最后一頁免責聲明 證券研究報告 4 圖3：成都市 GDP 走勢 圖4：成都第三產業貢獻不斷提高 資料來源：iFind，民生證券研究院 資料來源：iFind，民生證券研究院 分產業來看，2022 年成都市第一產業 GDP 588.42 億元，同比增長 1.0%；第二產業 GDP 6404.12 億元，同比增長 4.7%；第三產業 GDP 13824.96 億元，同比增長 5.5%。成都產業結構呈現“第二、三產業主導”的格局，第三產業貢獻不斷提高，由 2008 年的 46.5%增長到 2021 年的12、 66.37%，2022 年上升 0.04%，占比 66.41%。成都常住人口持續上升，人口呈凈流入趨勢。2022 年常住人口 2126.8 萬人，同比增長 0.4%。其中城鎮常住人口 1699.1 萬人，常住人口城鎮化率 79.9%，同比提高 0.4 個百分點。戶籍人口 1571.6 萬人，戶籍人口城鎮化率 68.8%。此外，成都高等教育資源豐富，以四川大學、電子科技大學為首的優質高校為成都輸送了大量的人才。居民收入水平提升，城鄉差距逐漸縮小。盡管 2020 年后有疫情影響，成都市居民收入水平自 2010 年以來仍在穩步提高。2022 年城鎮居民人均可支配收入54897 元，同比增長 4.313、%；農村居民人均可支配收入 30931 元，同比增長 6.2%。2022 年受疫情波及增長放緩，但總體仍保持增長趨勢，城鄉差異進一步縮小中。05101520250500010000150002000025000200820092010201120122013201420152016201720182019202020212022成都GDP（億元）全國GDP同比（%）成都GDP同比（%）0%20%40%60%80%100%200820092010201120122013201420152016201720182019202020212022第三產業第二產業第一產業圖5：成都人口增量明顯（單位：萬14、人）圖6：成都市居民人均收入水平快速回升 資料來源：iFind，民生證券研究院 資料來源：iFind，民生證券研究院 010203005001000150020002500常住人口戶籍人口常住人口增長率（%）051015202501000020000300004000050000600002010201120122013201420152016201720182019202020212022城鎮居民人均可支配收入農村居民人均可支配收入同比增速-城鎮同比增速-農村行業專題研究/房地產 本公司具備證券投資咨詢業務資格，請務必閱讀最后一頁免責聲明 證券研究報告 5 2 房地產市場：市郊梯級明顯，品質15、提升，年初市場持續回暖 2.1 市場特點：市郊分化明顯，政策調整前區域限購嚴格 成都房價總體隨著中國經濟發展及房價趨勢而呈上升趨勢。1998 年，成都城鎮住房商品化制度確立。2004 年，隨著成都舊城改造的推進，購房需求的提升引發了成都房價的第一次起飛，彼時成都房價僅約五百元一平。2008 年由于金融危機及 512 大地震的雙重打擊，成都房價經歷了第一波地震，開發商負重拋售。隨著國家救市進場，2009-2012 年成都房價繼續保持上升態勢，從不到 5000 元/平漲至超 7000 元/平。2013-2015 年由于全國范圍內的限購限貸、金融收緊，房價有所回落，其中 2014 年出現了最為嚴重的16、樓盤拋售、停工現象。2016-2019 年市場升溫迎來大幅上漲，房價快速從約 7000 元/平突破 12000 元/平。進入疫情后，成都房價起初增速放緩，后逆勢上漲。圖7：成都市房地產發展歷程 資料來源：iFind，民生證券研究院 從銷供數據來看，2014、2016、2017 年銷供比分別達到 1.34、1.44、1.66，呈供不應求特征。2018 年以來，每年銷供比均在 0.8-1.2 之間，供求關系合理。從價格來看，均價上漲，但市郊區價格總體有靠攏趨勢，分化情況適中。根據中指數據庫數據，2022 年成都商品住宅平均成交價為 17189 元/平。2022 年成都市區（含錦江區、青羊區、金牛區17、武侯區、成華區、高新區和成都天府新區直管區，下同）房價均價為 22366 元/平，其中錦江、青羊區突破 25000 元/平。而郊區房020004000600080001000012000140001600018000050010001500200025003000350040004500房屋銷售面積（萬平）房屋銷售價格（元/平）-右軸舊城改造購房需求引發成都房價第一次起飛成都市全國統籌城鄉綜合配套改革試驗區獲國務院批準，市民購房熱情極度高漲金融危機，512大地震，樓市下行，開發商負重拋售救市未果，成都經濟低迷，大量樓盤低價拋售、停工、延期市場逐漸升溫火熱，最終進入限購開盤銷售實行搖號政策新冠18、疫情出現，房屋供應放緩，房價逆勢上漲全國范圍內限購、限貸、金融收緊，樓市走向快銷、跑量行業專題研究/房地產 本公司具備證券投資咨詢業務資格，請務必閱讀最后一頁免責聲明 證券研究報告 6 價均價為 12619 元/平，其中龍泉驛區、雙流區兩區房價破 15000 元/平，最低的金堂縣不足 7000 元/平。圖8：成都市房地產市場銷供比走勢 圖9：2021-2022 年成都各區商品住宅成交均價 資料來源：中指數據庫，民生證券研究院 資料來源：中指數據庫，民生證券研究院 成都的市區包括錦江區、青羊區、金牛區、武侯區、成華區、天府新區、高新區。其中前五者被統稱為“老五區”，是成都的傳統市區。天府新區在 19、2014 年 10月獲批為第 11 個國家級新區，包括天府新區成都直管區以和高新區、雙流區、龍泉驛區、新津區、簡陽市的部分地區（下文中為區分各區縣數據，天府新區特指直管區）。成都高新區 1990 年獲準成立，屬地政區包括武侯區、雙流區、郫城區部分地區，由高新南區和高新西區組成，由成都市直管。2022 年 11 月成都調整區域限購政策之前，實行較為嚴格的分區限購政策，不同購房資格所在區可購房區域亦不同。具體限購政策如下圖：表 1 2019-2022 年成都市房地產新房及二手房區域限購政策 購房資格所在區 可購房區域 A（高新南區）ABCE B（天府新區）BCE C（錦江區、青羊區、金牛區、武侯區20、成華區、高新西區）BCDE D（龍泉驛區、新都區、溫江區、雙流區、郫都區）CDE E（其他十區縣）E 資料來源：成都市人民政府、民生證券研究院 分區域來看，市郊區價格差距縮小，但郊區高庫存難銷。2022 年成都市區庫存面積 854.53 萬平，庫存套數 60732 套，分別占比 30.8%與 34.7%。郊區庫存面積 1609.79 萬平，庫存套數 136336 套，分別占比 69.2%和 65.3%。市區平均去化周期為 11.42 月，郊區平均去化周期為 21.52 月，郊區去化周期顯著較長。00.511.520500100015002000250030002014 2015 2016 221、017 2018 2019 2020 2021 2022成交面積(萬)上市面積(萬)銷供比050001000015000200002500030000錦江區青羊區武侯區高新區金牛區成華區天府新區雙流區龍泉驛區溫江區新津區東部新區郫都區新都區簡陽市崇州市大邑縣都江堰市蒲江縣青白江區彭州市邛崍市金堂縣2022年成交價格(元/)2021年成交價格(元/)行業專題研究/房地產 本公司具備證券投資咨詢業務資格，請務必閱讀最后一頁免責聲明 證券研究報告 7 圖10：2022 年成都市郊區商品住宅庫存面積對比 圖11：2022 年成都市郊區商品住宅庫存套數對比 資料來源：中指數據庫，民生證券研究院 資料來源22、：中指數據庫，民生證券研究院 截至 2023 年 5 月，市郊區分化仍在延續，且郊區庫存占比進一步增加。市區庫存面積 787.12 萬平，庫存套數 56399 套，分別占比 33.4%與 29.7%。郊區庫存面積 1572.07 萬平，庫存套數 133608 套，分別占比 66.6%和 70.3%。市區平均去化周期為 9.26 月，郊區平均去化周期為 17.00 月，郊區去化周期顯著長于市區。但是與 2022 年對比發現，成都商品住宅去化周期與庫存總量均有明顯的下降，這與積壓的購房需求得以釋放有較為密切的關系。圖12：2023 年 5 月成都市郊區商品住宅庫存面積對比 圖13：2023 年 523、 月成都市郊區商品住宅庫存套數對比 資料來源：中指數據庫，民生證券研究院 資料來源：中指數據庫，民生證券研究院 2.2 樓市政策：限購放松、公積金放寬，利好政策不斷落地 2022 年成都不斷推出利好樓市政策，放松限購限貸二手房，放寬公積金貸款，下調公積金免征年限。限購持續放松，對于二孩家庭允許增加一套購房額度，并降低了社保連續繳納年限要求，此外鼓勵居民將自有住房提供保障性租賃住房，在此情況下允許一次性新增一套購房。限貸政策方面，降低了首付及貸款利率定價水平。住房交易門檻降低，轉讓年限從 3 年降至 2 年，增值稅征免年限亦從 5 年下調至2 年。此外還上調了公積金貸款額度，進一步刺激購房市場。24、35%65%市區郊區31%69%市區郊區33%67%市區郊區30%70%市區郊區行業專題研究/房地產 本公司具備證券投資咨詢業務資格，請務必閱讀最后一頁免責聲明 證券研究報告 8 表 2 2022 年成都房地產調控政策持續放松 政策詳情 限購放松（1）購房人戶籍不在擬購房所在限購區域購房的，連續社保繳納要求從 24 個月減至 12 個月，且去除“穩定就業”要求；（2）購房人具有本市戶籍或在成都穩定就業，需要在近郊區市縣購房的，取消了連續社保繳納 12 個月的要求；（3）二孩及以上家庭在現有限購套數基礎上增加 1 套購房額度；（4）住房出租用于保障性租賃住房的，可一次性新增購買一套住房；（5）投25、靠成年子女入戶的，可以作為單獨家庭在戶籍對應的限購區域購買一套住房；（6）高層次人才購房可不受戶籍、社保繳納時間與限購區域限制；（7）將天府新區成都直管區、成都高新區西部園區、錦江區、青羊區、金牛區、武侯區、成華區、龍泉驛區、新都區、溫江區、雙流區、郫都區統一為一個住房限購區域，具備該區域內任一區購房資格的居民家庭以及具備成都高新區南部園區購房資格的居民家庭，均可在該限購區域內購買住房。該區域購房套數、戶籍社保年限等住房限購要求保持不變。在成都東部新區、青白江區、新津區、簡陽市、都江堰市、彭州市、邛崍市、崇州市、金堂縣、大邑縣、蒲江縣區域內生活工作且無自有產權住房的非成都市戶籍居民家庭，可在該26、區域內購買一套住房用于自??；（8）高層次人才購房可不受戶籍、社保繳納時間與限購區域限制 限貸放松 鼓勵全市各銀行業金融機構及時優化房地產金融服務，適當降低個人住房貸款首付比例和利率定價水平 公積金放寬 公積金貸款首付比例下調 10%，雙職工首套房貸額度從 70 萬提高至 80 萬 二手房放松 新購買商品住房和二手住房，轉讓要求從“取得不動產證滿 3 年”降至“取得不動產證滿 2 年或合同備案之日起滿 3年”免稅放松 全市范圍內個人轉讓家庭唯一住房的，增值稅征免年限從 5 年降為 2 年 資料來源：成都市人民政府、民生證券研究院 自 2023 年起，成都市繼續執行“對個人出租住房應繳納的各項稅收27、，采取綜合征收方式征收。對個人出租住房且在成都住房租賃交易服務平臺網簽備案的，2022 年前按照 0%稅率綜合征收”的政策。由于 2023 年至今成都樓市保持火熱態勢，購房政策暫未進一步調整。2.3 新房市場：供銷整體平穩，年初有回暖趨勢 受疫情影響，2022 年新房成交情況整體不及預期，然而跌幅有限，供銷量跌幅整體在 20-30%以內。2022 年成都商品住宅供應面積 1862.34 萬平米，同比下降 18.77%，推出 142598 套，同比下降 21.01%。2022 年商品住宅總計成交146952 套，與 2021 年的 203511 套同比下降 27.79%；成交面積 1898.0328、 萬平米，與 2021 年的 2513.57 萬平同比下降 24.49%；成交價 17189 元/平，同比上升 12.86%。分季度來看，一季度上市套數較少，但由于前一季度庫存較多，市場銷量仍保持穩定；二季度整體表現平穩；三季度供應量及銷售量均有明顯減少趨勢，9 月成交套數僅 6453 套，環比下降 50.1%；四季度發布了放松限購的相關政策，供應量有所回升，銷售量逐月遞增。全年一季度成交量達全年最高，其中一月成交 16710套達全年最高，之后的供銷市場低迷可能與疫情因素有關。隨著 2023 年年初疫情政策正式放開，供應量大幅下降，銷量亦有所下滑，1行業專題研究/房地產 本公司具備證券投資咨詢29、業務資格，請務必閱讀最后一頁免責聲明 證券研究報告 9 月僅供應 6246 套，環比下降 64.34%；成交 8948 套環比下降 25.95%。然而兩者相比，銷量遠超供應量，且銷供比在 2 月迅速擴大。2 月供應 6152 套，與 1 月基本持平；成交 11301 套，環比增加 26.3%，銷供比達到了 1.84。直到 3 月供應量回升才有所改變，而 4、5 月延續了 1、2 月的勢頭，在供應量顯著減少（4、5月環比分別下降 45.07%、40.23%）的情況下銷售量依舊穩中有升，銷供比分別為 1.16 和 2.03。隨著全國各地房地產市場紛紛出現復蘇趨勢，成都也出現了較為顯著的回暖勢頭。庫30、存面積保持平穩，去化周期持續走高，主要由于郊區去化壓力顯著大于市區。2020 年成都商品住宅庫存面積總體呈上升趨勢，在 2020 年末達到峰值 242594套，但在隨之而來的2021年初出現了較為顯著的下降，3月更是環比下降了18.7%，并在之后始終保持震蕩平穩的趨勢。2021年4月起，去化周期就呈震蕩上升趨勢，2021 年 10 月去化周期突破 12 個月，2022 年 10 月突破 15 個月，直至 2023 年3 月起出現顯著下降。2023 年 2 月，東部新區、大邑縣、蒲江縣去化周期分別長達 65.49、55.75、46.45（月），同時期錦江區、武侯區去化周期分別為 9.53、9.831、2（月），郊區面臨極大的去化壓力。圖14：2022 年成都市郊區商品住宅庫存面積對比 圖15：2020 年-2023 年初商品住宅銷供比 資料來源：中指數據庫，民生證券研究院 資料來源：中指數據庫，民生證券研究院 圖16：成都商品住宅月度庫存走勢 圖17：成都商品住宅去化周期處于高位（單位：月）資料來源：中指數據庫，民生證券研究院 資料來源：中指數據庫，民生證券研究院 19754050001000015000200002500001002003004005006002020-012020-052020-092021-012021-052021-092022-012022-052022-092032、23-012023-05成交面積(萬)上市面積(萬)成交價格(元/)2.842.752.0300.511.522.532020-012020-042020-072020-102021-012021-042021-072021-102022-012022-042022-072022-102023-012023-042359 08001600240032000500001000001500002000002500002020-012020-042020-072020-102021-012021-042021-072021-102022-012022-042022-072022-102023-01233、023-04庫存套數(套)庫存面積(萬)-右軸18.1113.29051015202020-012020-042020-072020-102021-012021-042021-072021-102022-012022-042022-072022-102023-012023-04行業專題研究/房地產 本公司具備證券投資咨詢業務資格，請務必閱讀最后一頁免責聲明 證券研究報告 10 2023 年上半年，市區成交面積 500.82 萬平米，占比 53.20%；郊區成交面積 440.63 萬平米，占比 46.80%。市區成交 34272 套，占比 48.05%；郊區成交37083 套，占比 51.95%34、。多數區同比均有不同幅度的增加最多的金牛區與青羊區，成交面積同比增幅達到驚人的 108.94%與 108.04%，環比增幅達 59.74%與 108.65%。從價格上看，部分區漲幅明顯，高新區與成華區房價相較于 2022年下半年分別環比增加 19.28%與 14.20%，其他區多數呈上漲趨勢。圖18：2023 上半年成都分區域成交占比（按面積計算）圖19：2023 年上半年成都分區域均價變化 資料來源：中指數據庫，民生證券研究院 資料來源：中指數據庫，民生證券研究院 從成交戶型面積來看，2018-2022 年 100 平米以下和 100-140 平米是主力成交面積段，但是占比逐年遞減，從20135、8年的83.88%下降至2022年的57.17%，而 180 平米以上的面積段從 5.57%上升的 18.38%。從總價來看，100-250 萬段始終為主力，400 萬以上段大幅提升，從 2018 年的 0.79%飆升至 2022 年的14.46%。2023 年上半年，100 萬以下段與 400 萬以上段均有所提升，昭示購房者購房意愿分化，同時也表明成都購房者對高端戶型的購買意愿快速增強。整體而言，2022 年成都住宅市場受疫情和整體經濟大環境影響，新房成交量同比有所下降。但進入 2023 年以來出現了較為明顯的好轉跡象，預期未來市區的交易熱度或將持續。圖20：2018-2023 年上半年成都36、市商品住宅分面積段占比（按成交面積計算）圖21：2018-2023 年上半年成都市商品住宅分總價占比（按成交套數計算）資料來源：中指數據庫，民生證券研究院 資料來源：中指數據庫，民生證券研究院 青羊區4%錦江區4%金牛區5%武侯區4%成華區8%高新區7%溫江區4%新都區7%青白江區5%雙流區8%龍泉驛區9%郫都區5%新津區4%天府新區13%東部新區13%市區45%-50510152008000160002400032000青羊區錦江區金牛區武侯區成華區高新區溫江區新都區青白江區雙流區龍泉驛區郫都區新津區天府新區東部新區成交價格(元/)成交價格-環比(%)10.34%11.79%11.30%1037、.67%14.11%24.09%51.49%45.38%55.93%60.56%56.71%59.79%21.87%24.45%19.82%18.89%20.55%10.55%16.29%18.38%12.94%9.88%8.64%5.57%0%20%40%60%80%100%2023上半年20222021202020192018100以下100-140140-180180以上22.03%12.43%18.30%28.79%34.27%37.56%36.89%49.43%53.38%48.34%51.09%58.23%23.40%23.68%17.75%16.50%11.94%3.42%17.38、67%14.46%10.56%6.37%2.70%0.79%0%20%40%60%80%100%2023上半年20222021202020192018100萬元以下100-250萬元250-400萬元400萬元以上行業專題研究/房地產 本公司具備證券投資咨詢業務資格，請務必閱讀最后一頁免責聲明 證券研究報告 11 2.4 二手房：整體平穩，短期量價齊跌 成都 2022 年二手房成交面積整體較為穩定，集中在每周 20-30 萬平米之間。其中 6-7 月份由于 5 月出臺的樓市松綁政策，出現了一段火熱期，最高單周平均成交面積超過了 40 萬平方米，并在八月初逐步回歸穩定。9 月由于成都疫情進一步深39、化，出現了一段成交低谷，但在相關政策解除后迅速回歸正常。圖22：2022 年各周成都市二手房成交面積（萬平米）資料來源：克爾瑞地產研究、民生證券研究院 2023 年 1-3 月，疫情期間的購房賣方需求被快速釋放，二手房成交量快速上漲，從 1 月的 10161 套漲到 3 月的 28188 套，2、3 月環比增長分別達 87.59%、47.88%。2023 年 4 月起，市場熱度逐漸下降，4、5 月環比下降分別達 15.60%、12.59%，購房熱情逐步消退。購房價格來看，隨著購房市場逐步恢復理性，成交價格在 5 月總體有小幅下降。市區中除金牛區、高新區兩區二手房價格仍在攀升，另外五區價格均開始40、下降。郊區價格盡管有不同程度的上升，幅度均處在較小區間。全市層面，成都 4、5 月均價分別為 18015 元/平與 17722 元/平。環比下降 1.65%。圖23：成都市近一年二手房成交套數（套）圖24：成都市 2023 年 4-5 月二手房部分區成交價格（單位：元/平）資料來源：貝殼找房，民生證券研究院 資料來源：貝殼找房，民生證券研究院 0102030405052周49周46周43周39周36周33周30周27周24周21周18周15周12周9周-100%-50%0%50%100%0500010000150002000025000300002022-052022-062022-0720241、2-082022-092022-102022-112022-122023-012023-022023-032023-042023-05二手房成交量環比-6%-4%-2%0%2%4%05000100001500020000250003000035000青羊區錦江區成華區金牛區武侯區高新區天府新區雙流區龍泉區溫江區郫都區新都區4月均價5月均價環比行業專題研究/房地產 本公司具備證券投資咨詢業務資格，請務必閱讀最后一頁免責聲明 證券研究報告 12 圖25：2023 年 4-5 月成都市二手商品住宅分面積段占比（按成交套數計算）圖26：2023 年 4-5 月成都市二手商品住宅分總價占比（按成交套數計42、算）資料來源：貝殼找房，民生證券研究院 資料來源：貝殼找房，民生證券研究院 從購房供應結構來看，總體保持穩定，近期變化不大。從面積來看，90-200平區間的住房成交占比有所提升，90 平以下住房仍是主力軍。從成交總價來看，100-200 萬元區間的住房成交占比最大，且 100-300 萬元區間的住房成交占比有所提升。兩者反映了二手房主要以剛需為主，且有成交戶型改善的趨勢。49.39%49.00%32.24%32.58%14.72%14.80%3.66%3.62%0%20%40%60%80%100%2023年4月2023年5月90m以下90-130m130-200m200m以上33.98%33.43、84%40.06%40.20%14.40%14.46%11.56%11.50%0%20%40%60%80%100%2023年4月2023年5月100萬元以下100-200萬元200-300萬元300萬元以上行業專題研究/房地產 本公司具備證券投資咨詢業務資格，請務必閱讀最后一頁免責聲明 證券研究報告 13 3 土地市場：快速復蘇，拿地熱情高漲 3.1 地市政策：引入抽簽，調整集中供地 表 3 2021-2022 年成都“兩集中”土拍規則變化 批次 2021 年 一批次 2021 年 二批次 2021 年 三批次 2022 年 一批次 2022 年 二批次 2022 年 三批次 2022 年 四44、批次 供地方式 集中公告，集中出讓，“限房價、定品質、競地價”“限房價、定品質、競地價”“限房價、定品質、競地價”（青白江區、新津區取消清水限價）競拍方式 雙限地+配件并自持固定體量租賃住房+續競自持租賃住房面積比例 雙限地+競自持保障性租賃住房面積比例/競銷售型一類人才公寓比例 雙限地+競銷售型一類人才公寓比例 限價競買+抽簽競得（僅個別地塊為集中人才公寓地塊）限價競買+抽簽競得（人才公寓地塊比例上升）競買人資格 同踩“三道紅線”，存在重大失信行為競買人不得參與 增加：同一企業及其控股各個公司，不得參與同一家地的競買；聯合體拿地均需具有房地產開發資質；需為自有資金拿地 增加：不接受自然人報名45、 增加：每宗地塊報名需要最少房企數量自兩家下調為一家 開發條件 全部采用裝配式建筑方式建設，裝配式混凝土結構項目不低于 30%，政府投資項目單體建筑不低于50%；綠色建筑標準達到一星和二星標準 充電樁建成比例不低于 20%，充電設施預留電源接口設計比例達 100%充電樁建成比例不低于 20%，充電設施預留電源接口設計比例達 80%全部執行裝配式建筑要求；按體量分別執行一星級-三星級綠色建筑標準；新能源供電配套設施、無障礙設施等 裝修要求 實施成品住宅建設的項目，開發企業提供普通裝修方案（不超過 3000 元/平）；根據市場需求及產品定位，開發企業可在普通裝修方案的基礎上提供升級裝修方案（不超過46、 3000 元/平），供自愿選擇；明確了裝修清單的內容 成品住宅要求 50%-100%，市區要求 100%；實施成品住宅建設的項目，普通裝修方案不低于 2000 元/平，不高于3000 元/平 所有區域均要求精裝，其中高新、雙流二區裝修標準為3000 元/平 溢價率限制 14-15%10%左右 5%-15%之間(除高新及龍泉驛 1 宗產業用地外)14-15%資料來源：同策西南研究院、民生證券研究院 2021 年成都成為“兩集中政策”試點城市，全年土拍規則不斷調整優化，要求為“限房價、限地價、競品質”，總體收緊。2021 年一批次的土拍規則為競自持租賃住房面積比例；二批次時減少了競自持租賃住房面47、積比例，新增競人才公寓比例；三批次無競自持租賃住房面積比例地塊，均為人才公寓及競人才公寓比例，并減少了配建要求?？傮w而言提高了門檻，強化了交易監管機制。2022 年成都土拍引入了抽簽機制，采用“限房價，定品質，競低價”的拍賣方式。2022 年一批次降低了配建要求；二批次在降低配建要求的同時下調了部分地塊的起拍價，提高了清水住宅限價；三批次對部分地塊配件要求提高；四批次加大了人才公寓地塊占比?？傮w降低了項目成本，激發了開發商的拿地意愿，對樓市行業專題研究/房地產 本公司具備證券投資咨詢業務資格，請務必閱讀最后一頁免責聲明 證券研究報告 14 有較為積極的影響。2023 年截至 5 月，成都采取“48、擬出讓地塊清單公布制度”，土拍規則基本不變。2023 年，國家自然資源部印發關于進一步規范住宅用地供應信息公開工作的通知，在一定時間段內供應所選用地的前提下，可以一次或多次發布公告，分批次出讓，事實上取消了之前的集中供地制度，提高了土地供應的透明度。3.2 土地成交：漸有起色，城郊分化明顯 2022 年成都涉宅用地供銷量宗數與 2021 年大體持平，但面積均有不同程度的下降。2022 年成都涉宅用地成交 223 宗，同比減少 3.88%；成交建面 1742.10萬平米，同比減少 19.70%；土地出讓金達 1383 億元，同比減少約 13.08%；樓面均價 7940 元/平，同比增加 8.2549、%。2022 年成都完成四批次集中供地，成交156 宗，流拍率 7.7%，總成交建面 1200 萬平米，四批次樓面成交均價 10211 元/平。分批次看，2021 年成都土地集中轉讓在第三批次出現較為明顯的轉冷，成交金額減少。2021 年第三批次土地出讓金相比于第二批次減少 26.56%。2021 年第一批次平均溢價率為 7.4%，第二、三批次分別降至 2.2%、4.6%。成交率在第二批次達到最低點，僅 69.3%。自 2022 年第三批次始，土拍政策開始調整優化，直至 2022 年第二批次呈修復趨勢，但地產市場的持續低迷使這波熱度在第三、第四批次立即回落。土拍政策的持續優化并沒有為市場帶來起50、色，央企、地方國企等國資仍然在托底拿地。2022年“兩集中”，在拿地金額排名前五的企業中，有四家為國資企業。其中最多的為成都興城集團下屬國有全資子公司人居置業，成交了 15 宗，凈用地面積 870 畝，拿地金額達 93 億元。圖27：2022 年成都各區土地成交占比（按宗數測算）圖28：2018-2022 成都市年涉宅用地供銷量價 資料來源：中指數據庫，民生證券研究院 資料來源：中指數據庫，民生證券研究院 天府新區成都直管區3%雙流區10%新津區5%東部新區11%青白江區15%郫都區6%龍泉驛區7%錦江區3%溫江區6%高新區5%新都區7%金牛區5%青羊區4%成華區6%武侯區7%0200040051、0600080001000005001000150020002500300020182019202020212022推出規劃建面(萬)成交規劃建面(萬)成交樓面均價(元/)行業專題研究/房地產 本公司具備證券投資咨詢業務資格，請務必閱讀最后一頁免責聲明 證券研究報告 15 圖29：成都“兩集中”土地成交建面及出讓金（億元）圖30：成都“兩集中”各批次成交宗數 資料來源：銳理數據，民生證券研究院 資料來源：銳理數據，民生證券研究院 總之，2022 年成都市集中土拍以涉宅用地為主，并且以主動降低配建要求等形式鼓勵企業拿地。盡管市場持續低迷，國資企業仍在努力托底拿地。進入 2023 年，成都土拍市場52、有顯著升溫趨勢。2023 年上半年（1、2 月未舉行土地拍賣），成都（不含代管市、縣）土拍共成交 42 宗涉宅用地，其中 28 宗有溢價，占比 66.7%；其中更有 21 宗溢價率 14-15%并觸頂，觸發抽簽機制，占比50%，反映了今年上半年土地市場的火熱狀況。例如成都市中心的錦江區柳江街道包江橋村 6、8、10 組，起始價 88342.00 萬元，成交價 101593.53 萬元，溢價率觸頂 15%，由 71 家房企參與抽簽，最終被華潤奪得。其中，市區成交了 22 宗，21 宗有溢價，占比 95.45%，18 宗觸頂，占比 81.82%；郊區（不含代管市、縣）成交了 20 宗，僅 7 宗有53、溢價，占比 35%，2 宗觸頂，占比 10%，市郊區的溢價情況體現了十分明顯的城郊分化現象。2023 年 5-6 月，核心區域優質地塊的推出使得成都涉宅土地成交建面超過近期。5 月成交建面為 157.06 萬平米，環比增加 163.13%；6 月成交建面為 75.15萬平米，與 4 月相比亦增加了 25.90%。成交樓面均價分別為 10556、13012 元/平，維持在較高位置。強力的后勁反映了成都樓市的快速復蘇，并提示這一情況可能維持較長時間。圖31：2023 年 3-6 月成都涉宅土地成交建面（萬平米）圖32：2023 年 3-6 月成都涉宅土地成交樓面均價（元/平）資料來源：銳理數據，民54、生證券研究院 資料來源：銳理數據，民生證券研究院 01002003004005004052334453441501020304050600501001502002023-032023-042023-052023-06050001000015000200002023-032023-042023-052023-06行業專題研究/房地產 本公司具備證券投資咨詢業務資格，請務必閱讀最后一頁免責聲明 證券研究報告 16 4 投資建議 建議關注在成都在售、待售房源較多的兩家企業：保利發展、萬科。表 4 重點公司盈利預測、估值與評級 代碼 簡稱 股價（元）EPS（元）PE（倍）評級 2022A 2023E 55、2024E 2022A 2023E 2024E 600048 保利發展 12.76 1.53 1.83 1.89 8 7 7 推薦 000002 萬科 A 13.88 1.94 1.95 2.03 9 7 7 資料來源：wind，民生證券研究院；（注：股價數據采用 7 月 20 日股價；未覆蓋標的采用 wind 一致預期）行業專題研究/房地產 本公司具備證券投資咨詢業務資格，請務必閱讀最后一頁免責聲明 證券研究報告 17 5 風險提示 1）政策變動風險。供房、供地情況受宏觀政策調控，政策變動可能引發相應的市場波動；2）市場波動風險。盡管隨著疫情政策放寬，2023 年許多數據均有回暖趨勢，但是這56、一趨勢的可持續性仍有待觀 行業專題研究/房地產 本公司具備證券投資咨詢業務資格，請務必閱讀最后一頁免責聲明 證券研究報告 18 插圖目錄 圖 1：成都產業發展格局.3 圖 2：成都市行政區劃.3 圖 3：成都市 GDP 走勢.4 圖 4：成都第三產業貢獻不斷提高.4 圖 5：成都人口增量明顯（單位：萬人）.4 圖 6：成都市居民人均收入水平快速回升.4 圖 7：成都市房地產發展歷程.5 圖 8：成都市房地產市場銷供比走勢.6 圖 9：2021-2022 年成都各區商品住宅成交均價.6 圖 10：2022 年成都市郊區商品住宅庫存面積對比.7 圖 11：2022 年成都市郊區商品住宅庫存套數對比57、.7 圖 12：2023 年 5 月成都市郊區商品住宅庫存面積對比.7 圖 13：2023 年 5 月成都市郊區商品住宅庫存套數對比.7 圖 14：2022 年成都市郊區商品住宅庫存面積對比.9 圖 15：2020 年-2023 年初商品住宅銷供比.9 圖 16：成都商品住宅月度庫存走勢.9 圖 17：成都商品住宅去化周期處于高位（單位：月）.9 圖 18：2023 上半年成都分區域成交占比（按面積計算）.10 圖 19：2023 年上半年成都分區域均價變化.10 圖 20：2018-2023 年上半年成都市商品住宅分面積段占比（按成交面積計算）.10 圖 21：2018-2023 年上半年成58、都市商品住宅分總價占比（按成交套數計算）.10 圖 22：2022 年各周成都市二手房成交面積（萬平米）.11 圖 23：成都市近一年二手房成交套數（套）.11 圖 24：成都市 2023 年 4-5 月二手房部分區成交價格（單位：元/平）.11 圖 25：2023 年 4-5 月成都市二手商品住宅分面積段占比（按成交套數計算）.12 圖 26：2023 年 4-5 月成都市二手商品住宅分總價占比（按成交套數計算）.12 圖 27：2022 年成都各區土地成交占比（按宗數測算）.14 圖 28：2018-2022 成都市年涉宅用地供銷量價.14 圖 29：成都“兩集中”土地成交建面及出讓金（億59、元）.15 圖 30：成都“兩集中”各批次成交宗數.15 圖 31：2023 年 3-6 月成都涉宅土地成交建面（萬平米）.15 圖 32：2023 年 3-6 月成都涉宅土地成交樓面均價（元/平）.15 表格目錄 重點公司盈利預測、估值與評級.1 表 1 2019-2022 年成都市房地產新房及二手房區域限購政策.6 表 2 2022 年成都房地產調控政策持續放松.8 表 3 2021-2022 年成都“兩集中”土拍規則變化.13 表 4 重點公司盈利預測、估值與評級.16 行業專題研究/房地產 本公司具備證券投資咨詢業務資格，請務必閱讀最后一頁免責聲明 證券研究報告 19 分析師承諾 本報60、告署名分析師具有中國證券業協會授予的證券投資咨詢執業資格并登記為注冊分析師，基于認真審慎的工作態度、專業嚴謹的研究方法與分析邏輯得出研究結論，獨立、客觀地出具本報告，并對本報告的內容和觀點負責。本報告清晰準確地反映了研究人員的研究觀點，結論不受任何第三方的授意、影響，研究人員不曾因、不因、也將不會因本報告中的具體推薦意見或觀點而直接或間接收到任何形式的補償。評級說明 投資建議評級標準 評級 說明 以報告發布日后的 12 個月內公司股價（或行業指數）相對同期基準指數的漲跌幅為基準。其中：A 股以滬深 300 指數為基準；新三板以三板成指或三板做市指數為基準；港股以恒生指數為基準；美股以納斯達克綜61、合指數或標普500 指數為基準。公司評級 推薦 相對基準指數漲幅 15%以上 謹慎推薦 相對基準指數漲幅 5%15%之間 中性 相對基準指數漲幅-5%5%之間 回避 相對基準指數跌幅 5%以上 行業評級 推薦 相對基準指數漲幅 5%以上 中性 相對基準指數漲幅-5%5%之間 回避 相對基準指數跌幅 5%以上 免責聲明 民生證券股份有限公司（以下簡稱“本公司”）具有中國證監會許可的證券投資咨詢業務資格。本報告僅供本公司境內客戶使用。本公司不會因接收人收到本報告而視其為客戶。本報告僅為參考之用，并不構成對客戶的投資建議，不應被視為買賣任何證券、金融工具的要約或要約邀請。本報告所包含的觀點及建議并未62、考慮個別客戶的特殊狀況、目標或需要，客戶應當充分考慮自身特定狀況，不應單純依靠本報告所載的內容而取代個人的獨立判斷。在任何情況下，本公司不對任何人因使用本報告中的任何內容而導致的任何可能的損失負任何責任。本報告是基于已公開信息撰寫，但本公司不保證該等信息的準確性或完整性。本報告所載的資料、意見及預測僅反映本公司于發布本報告當日的判斷，且預測方法及結果存在一定程度局限性。在不同時期，本公司可發出與本報告所刊載的意見、預測不一致的報告，但本公司沒有義務和責任及時更新本報告所涉及的內容并通知客戶。在法律允許的情況下，本公司及其附屬機構可能持有報告中提及的公司所發行證券的頭寸并進行交易，也可能為這些公63、司提供或正在爭取提供投資銀行、財務顧問、咨詢服務等相關服務，本公司的員工可能擔任本報告所提及的公司的董事?？蛻魬浞挚紤]可能存在的利益沖突，勿將本報告作為投資決策的唯一參考依據。若本公司以外的金融機構發送本報告，則由該金融機構獨自為此發送行為負責。該機構的客戶應聯系該機構以交易本報告提及的證券或要求獲悉更詳細的信息。本報告不構成本公司向發送本報告金融機構之客戶提供的投資建議。本公司不會因任何機構或個人從其他機構獲得本報告而將其視為本公司客戶。本報告的版權僅歸本公司所有，未經書面許可，任何機構或個人不得以任何形式、任何目的進行翻版、轉載、發表、篡改或引用。所有在本報告中使用的商標、服務標識及標記，除非另有說明，均為本公司的商標、服務標識及標記。本公司版權所有并保留一切權利。民生證券研究院：上海：上海市浦東新區浦明路 8 號財富金融廣場 1 幢 5F；200120 北京：北京市東城區建國門內大街 28 號民生金融中心 A 座 18 層；100005 深圳：廣東省深圳市福田區益田路 6001 號太平金融大廈 32 層 05 單元；518026